Wir von Vermietet.de wissen, dass die Steuererklärung und der Hauskauf komplexe Themen sind. Wenn es nun darum geht, welche Kosten beim Hauskauf steuerlich absetzbar sind, wird es noch komplizierter. Lies in diesem Artikel, unter welchen Voraussetzungen Du welche Kosten absetzen kannst.
In diesen Fällen sind die Kosten beim Hauskauf steuerlich absetzbar
Wenn Du ein Haus kaufst und Kosten von der Steuer absetzen möchtest, geht dies nur, sofern Du eine Steuererklärung beim Finanzamt einreichst. Ohne Einkommensteuererklärung erhältst Du keine Steuerminderung. Ferner akzeptiert das Finanzamt nur dann Kosten, wenn für diese Nachweise (Rechnungen) existieren und diese unbar bezahlt wurden (per Überweisung, eine Barquittung reicht nicht).
Das Finanzamt unterscheidet weiterhin zwischen Selbstnutzung zu Wohnzwecken und gewerblicher Nutzung wie z. B. Vermietung. Je nach Nutzungszweck der Immobilie sind Kosten beim Hauskauf steuerlich absetzbar. Hier ein Überblick:
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Privater Hauskauf – diese Kosten sind steuerlich absetzbar
Wenngleich Vermieter viele Vorteile genießen, Kosten rund um die Vermietung, z. B. eines Einfamilienhauses, von der Steuer abzusetzen, davon profitieren auch Privatpersonen. Sowohl die Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen als auch Handwerksleistungen mindern die Steuerlast.
- Bis 510 Euro (max. 20 Prozent) für haushaltsnahe Dienstleistungen von Minijobbern und bis 4.000 Euro bei sozialversicherungspflichtigen oder selbstständigen Dienstleistern. Das Finanzamt akzeptiert ausschließlich Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten (keine Materialkosten). Die Gesamtkosten inkl. Mehrwertsteuer trägst Du in Zeile 71 und 72 im Vordruck der Steuererklärung ein.
- Bis zu 1.200 Euro (max. 20 Prozent) für Handwerkerleistungen (Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten zzgl. Umsatzsteuer, keine Materialkosten). Trage die Gesamtkosten in Zeile 73 ein.
Steuerliche Vorteile bei Vermietung
Für Vermieter ist die Liste der beim Hauskauf steuerlich absetzbaren Kosten deutlich länger. Sie gliedert sich in direkt abzugsfähige Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) und in über die Nutzungsdauer abschreibbare Anschaffungs- und Herstellungskosten (AfA, Abschreibung für Abnutzung). In Bezug auf einen Hauskauf sind vor allem letztere sowie die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten interessant.
- Typische Anschaffungs- und Herstellungskosten sind: Maklergebühren, Handwerkerkosten, Sanierungskosten, Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer.
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind die nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz definierten „Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.“ Beim Hauskauf nicht steuerlich absetzbar sind Aufwendungen für Erweiterungen und Erhaltungsarbeiten, die üblicherweise jedes Jahr anfallen.
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Achtung: Grund und Boden nutzen sich über die Jahre hinweg nicht ab. Aus diesem Grund sind nur die Kosten für das Gebäude beim Hauskauf steuerlich absetzbar.
Beachte dies bei der Steuererklärung
- Im Jahr der Anschaffung muss der Gebäudewert anteilig berechnet werden. Erwirbst Du im Juli eine Immobilie, ist der Hauskauf erst ab Juli steuerlich absetzbar – also berechnest Du den Gebäudewert beziehungsweise Wert für die AfA anteilig.
- Der Prozentsatz für die Abschreibungen variiert je nach Gebäude: 2 Prozent sind Standard, 2,5 Prozent für Gebäude, die vor dem 01.01.1924 errichtet wurden, sowie 7 bis 10 Prozent für Gebäude in Sanierungsgebieten oder Denkmalschutzimmobilien.
- Führen mehrere, einzeln durchgeführte Baumaßnahmen innerhalb von fünf Jahren zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes, wertet das Finanzamt diese als Herstellungskosten und nicht als Erhaltungsaufwand.
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